بقلم المستشار صابر سكر
القانون ١٠ لسنة ٢٠٢٢ بشأن إجراءات ومواعيد إخلاء الاماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكني قد صدر دون مبرر
تساؤلات دارت بين القانونيين والباحثين
1- هل القانون رقـم 10 لسنـة 2022 بشأن إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى قد ورد,أو صدرعلى غيرمحل حينما نص على سريان أحكامه على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغيرغرض السكنى وفقًا لأحكام القانونين رقمى49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، و136 لسنة 1981.بالرغم من القضاء بعدم دستورية النص
2- أليس من تاريخ صدور حكم الدستوريه أصبحت تلك العقود تخضع لاحكام القانون المدنى وليس للقانونين الذى أشار اليهما القانون الأخير ؟
3- أليس بصدور حكم الدستوريه أصبحت الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى تخضع للقانون المدنى وإنحسر عنها الامتداد القانوني ولا علاقة لها بقوانين ايجار الأماكن وفقا لاحكام النقض الصادرة عام 2021 بعد صدور حكم الدستوريه ؟ (على النحو الذى سنفصله فيما بعد )
4- أليس الأصل سريان القانون بأثر فوري على المراكز القانونية التي تتكون بعد نفاذه.وان المراكز القانونية التي نشأت واكتملت فور تحقق سببها قبل نفاذ القانون الجديد خضوعها للقانون القديم.( وهو في الحاله الماثله القانون المدنى ) ومن باب أولى الا يسرى القانون الجديد على المراكز التي استقرت بحكم نهائي ؟
5- وماهو مصير الدعاوى التي لم يفصل فيها
6- وهل عقود الايجار للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى ستتأثر بهذا القانون الجديد من عدمه ؟
7- وماهو اثرصدور القانون الجديد على الدعاوى التي صدرت فيها أحكام نهائية .
في هذا الرأي الموجز نحاول الاجابة على تلك الاسئلة
(من وجهة نظرنا ) ونوجزها فيما يلى
باختصار شديد سبق وان أصدرت المحكمة الدستورية العليا بجلسة ٥/٥/٢٠١٨حكما في القضية رقم ١١ لسنة ٢٣ ق بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة ١٨ من القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما تضمنه من إطلاق عبارة ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد . ” لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى ، ومن ثم أصبح هذا النص لا يجوز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي لمجلس النواب عن عام ٢٠١٨/٢٠١٩
ولما كان يترتب على الحكم بعدم دستورية نص من النصوص يعدمه ابتداءً بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص. ويجعله في حكم المعدوم
الطعن رقم ١٥٢٠٠ لسنة ٨٦ قضائية – جلسة ٢٠١٨/٠٣/٢٥
وبالتالي بصدور حكم المحكمة الدستورية العليا أصبحت عقود الايجار المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى تخضع للقانون المدنى وفقا للاحكام الحديثه لمحكمة النقض الصادره عقب صدور حكم المحكمة الدستوريه فقد قضت محكمة النقض بانه :-
اذا كان البين من الأوراق أن المحكمة الدستورية العليا قد قضت بجلسة ٥/٥/٢٠١٨ في القضية رقم ١١ لسنة ٢٣ ق بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة ١٨ من القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن .. فيما تضمنه من إطلاق عبارة ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد .” لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى ، ومن ثم أصبح هذا النص لا يجوز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي لمجلس النواب .ومن ثم يتعين إعمال أثره بعدم دستورية الامتداد القانوني لعقد إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية – سواء كان عاماً أم خاصاً – لاستعمالها في غير غرض السكنى والمنصوص عليه في صدر الفقرة الأولى من المادة ١٨ من القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ ومن ثم يتعين الرجوع إلى أحكام القانون المدني باعتبارها الشريعة العامة وهي واجبة التطبيق في شأن انتهاء عقد الإيجار سند الدعوى ، وإذ قضى الحكم المطعون فيه برفض دعوى انتهاء عقد الإيجار المؤرخ ١/١٢/١٩٥٥ عن العين محل النزاع والمؤجرة للمطعون ضده بصفته شخصاً اعتبارياً ولغير أغراض السكنى استناداً إلى قواعد الامتداد القانوني الواردة بصدر الفقرة الأولى من نص المادة ١٨ سالفة البيان – المقضي بعدم دستوريتها – فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب المتعلق بالنظام العام .
الطعن رقم ٣٩٠ لسنة ٦٧ قضائية الصادر بجلسة ٢٠٢١/١١/١
الطعن رقم ١٨٩٤ لسنة ٧٤ قضائية الصادر بجلسة ٢٠٢١/٠٦/١٩
وكانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت بجلسة ٥/٥/٢٠١٨ في القضية رقم ١١ لسنة ٢٣ ق بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة ١٨ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن … ومن ثم يتعين إعمال أثره وهو عدم دستورية الامتداد القانوني لمدة عقد إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية ـ سواء كان عام أم خاص ـ لإستعمالها في غير غرض السكني ، مما يترُتب قانوناً أنتهاء عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ ١/٣/١٩٧٥ بإنتهاء مدته ، وإذ أنتهى الحكم المطعون فيه لما يخالف ذلك وقضى برفض طلب إخلاء العين المؤجرة ” المخزنين ” فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب
الطعن رقم ٢٩٤١ لسنة ٨٤ قضائية الصادر بجلسة ٢٠٢١/٠٢/٢
وقضت أيضا محكمة النقض
ولما كانت الجهة – وزارة التموين –..تستأجر العين محل النزاع بموجب العقد المؤرخ ٥ / ٩ / ١٩٥٩ لاستعمالها في غير غرض السكنى – مكتب تموين . وكان النزاع بين طرفى الخصومة يدور حول مدى أحقية الطاعنين في طلب الحكم بإنهاء العقد وتسليم العين ، فإنه وإعمالاً لحكم الدستورية العليا سالف البيان – والذى أدرك الدعوى أمام محكمة النقض – ينحسر الامتداد القانوني عن هذا العقد ، وينتهى اعتباراً من اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى لمجلس النواب … ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، وقضى برفض الدعوى بالمخالفة لحكم الدستورية العليا المشار إليه ،
فإنه يكون قد خالف القانون ، بما يوجب نقضه .
الطعن رقم ١٧٠٥ لسنة ٧٨ قضائية دوائر الايجارات – جلسة ٢٠٢١/٠١/٢١
الطعن رقم ١٣٦٢٦ لسنة ٨٢ قضائية الصادر بجلسة ٥/٢/ ٢٠٢٠
ومن ثم ووفقا لأحكام محكمة النقض- الحديثه المشار اليهاسلفا – انه بصدور حكم المحكمة الدستوريه المشار اليه اصبحت لا تخضع عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير السكنى لقوانين ايجار الأماكن الاستثنائيه وفقًا لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .ويسرى عليها احكام القانون المدنى
وبالتالي يكون القانون رقـم 10 لسنـة 2022 بشأن إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى قد ورد على غير محل حينما نص على سريان أحكامه على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وفقًا لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .بالرغم من القضاء بعدم دستورية النص الخاص بالاشخاص الاعتباريه ومن تاريخ صدور الحكم أصبحت تخضع لاحكام القانون المدنى .
ومفاد ما تقدم ان عقود الايجار للاشخاص الاعتبارية أصبحت بصدور حكم المحكمه الدستوريه المشار اليه غير محدد المده ومن ثم وعملا بأحكام الماده 563 من القانون المدنى اذا نبه المؤجر على المستاجر بعدم رغبته في تجديد العقد فى المواعيد المحدده بنص الفقره (ب) من الماده المشار اليها انتهى عقد الايجار
ذلك أنه اذا كان العقد غير محدد المدة- تكون غايته موعد دفع الأجرة فإذا كانت تدفع كل سنة كانت مدة العقد سنة واحدة و إذا كانت مشاهرة كانت مدة العقد شهر واحد .
وقد اعطت المادة 563 الحق لأى من طرفى عقد الإيجار السابق وصفه ان ينهى عقد الإيجار بالتنبيه بالإخلاء قبل إنقضاء المواعيد المحدده بتلك الماده والتى أصبحت تخضع لاحكام القانون المدنى .
اما عن مصير الاحكام التي صدرت وأصبحت نهائيه
فمع تمسكنا بوجهة نظرنا بعدم سريان احكام القانون الجديد على الأماكن المؤجره لغير أغراض السكنى .
الا اننا نرى ان الاحكام التي صدرت بإنهاء عقود الايجار للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى لا تتاثر بهذا القانون الجديد .
ذلك ان الأصل سريان القانون بأثر فوري على المراكز القانونية التي تتكون بعد نفاذه سواء في نشأتها أو في إنتاجها لآثارها أو في انقضائها.وان المراكز القانونية التي نشأت واكتملت فور تحقق سببها قبل نفاذ القانون الجديد خضوعها للقانون القديم.( وهو في الحاله الماثله القانون المدنى ) ومن باب أولى الا يسرى القانون الجديد على المراكز التي استقرت بحكم نهائي
وفى هذا المعنى تقول محكمة النقض
أن الأصل أن القانون يسرى بأثر فوري على المراكز القانونية التي تتكون بعد نفاذه سواء في نشأتها أو في إنتاجها آثارها أو في انقضائها وهو لا يسرى على الماضي فالمراكز القانونية التي نشأت واكتملت فور تحقق سببها قبل نفاذ القانون الجديد تخضع للقانون القديم الذي حصلت في ظله.
الطعن رقم ١٨١٤ لسنة ٧٤ قضائية دوائر الايجارات – جلسة ٢٠٠٦/٠٥/٢٤.
أنه ولئن كان الأصل أن أحكام القانون الجديد لا تسرى إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها ، إلا الأحكام المتعلقة بالنظام العام فتسرى بأثر فورى على المراكز والوقائع القانونية ولو كانت ناشئة قبل العمل به ما دامت لم تستقر بعد بصدور حكم نهائى فيها .
الطعن رقم ٦٨٨٧ لسنة ٨٤ قضائية دوائر الايجارات – جلسة ٢٠١٦/٠٢/٠٦
وبالتالي نرى ان الاحكام التي صدرت التي صدرت بإنهاء عقود الايجار للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى لا تتاثر بهذا القانون الجديد هي وجهة نظر
